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GOODING 作品 | 最爱烟火气—联珠集贸市场改造更新设计实践
发布时间：
2023-03-13
挤出时间，到市场去，人间烟火最蓬勃处，积一鼎一镬的粗耕细作，享一酌一饮的天长地久。
联珠集贸市场位于南京市栖霞区燕子矶街道联珠村路8号，是燕子矶街道最大的农贸市场之一。自上世纪八、九十年代形成以来，一直是周边燕子矶街道“几万户”市民的菜篮子，琳琅满目的新鲜菜蔬，丰富多样的服务供给，街坊邻里的信任关系，一点一滴的细节都凝聚着市井生活的方方面面。逛联珠市场对燕子矶市民而言，是充满人情味的有趣体验，这些充满底蕴和生活气息的老市场承载着许多南京人的回忆，也记录着南京这座城市的蜕变经历。
改造后集贸市场鸟瞰图
上世纪九十年代初，因周边市民生活需求，商贩自发形成联珠集贸市场。受到时代局限，市场经营用房产权主体众多，大多没有房产证，私搭乱建严重。千禧年后，由于城市基础设施建设的高速发展，市政设施的升级，市场所在地在城市总体规划中被划定为城市绿地，并处于规划新建高压走廊上，然而，因为客观原因，市场经营用房没能异地搬迁建设。不久，220kV高压电塔见缝插针、矗立于市场东南角。随着燕子矶社区居住人口的增加，市场违建占地面积越来越大，商户及服务品类越来越多，经营活动逐渐与电塔融为一体。各年代建筑混杂，结构破损严重，消防系统基础设备设施缺失，供电、供水及排污等基础设备设施陈旧，排水不畅污水漫溢，卫生环境脏乱，经营和购物环境较差，安全隐患问题日益突出，其改造升级迫在眉睫。
改造前集贸市场内外环境
随着燕子矶新城现代化建设的不断完善，紧跟城市更新全面发展的脚步，联珠集贸市场整体消险改造提上政府议事日程。2021年6月，政府主管部门将市场所有权及经营权收回;同年秋，在区政府、区商务局、供销社领导下，我城市更新院针对此项目展开了着眼于小尺度的城市和社区空间改造研究。希望以集贸市场的针灸式更新作为切入点，由点及面，带动整个城市片区的积极风貌。由于联珠集贸市场的建设多属于商户自发行为，前期仅部分建筑取得了建设工程规划许可证，入驻商户大多已经在此服务大众数十年之久，基于民生保障和政策现实，集贸市场建筑实体既不能迁建也不能完全拆除后复建。在这个前置条件下，如何以最高效的方式解决隐患，并尽快令原有商户一户不漏地回迁，恢复正常生产生活，保证周边几万户居民日常生活需求，是本次改造最需要解决的问题。我院设计团队在现场踏勘调研、多方协调调取零散的原建筑历次改造、加建图档资料，通过阅读研判，并结合专业检测机构检测意见，对建筑结构安全、消防安全等进行全面的技术性评估。在此基础之上，和区商务局及运营方多次商议讨论后，制定了“房屋安全等级达标、消防设施齐全、环境整体提升、保证租户全部回迁”的改造指导方针。
§ 消防安全整体改造
集贸市场整体南北向长约110米，东西向宽约60米，市场原建筑群东西侧直抵既有居住小区围墙，南北侧与城市道路接邻。集贸市场东西两侧为两层营业用房，中间为单层大跨度营业区域，南侧入口为三~四层营业用房，北侧入口为两层营业用房。集贸市场原建筑存在以下消防安全问题：(1)消防疏散体系紊乱
市场售卖大厅东西两侧二层营业用房长度分别为75米及81米，处在东北角有一部净宽约1.3米的室外开敞楼梯可直通室外，其他部分仅有室内开敞楼梯与售卖大厅直接连通，但是建筑内走廊均不互通，楼梯不能互用，市场一层仅有北侧两个疏散出口及南侧一个疏散出口，疏散宽度及疏散距离均不满足现行《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)要求。(2)消防设施缺失无消防水源，无疏散指示系统，无火灾报警系统，市场内电线明露，破损严重私拉乱接现象普遍，电动自行车随意停放，存在重大火灾隐患且自救设施匮乏。我院设计团队经过多轮论证，最终决定将集贸市场售卖大厅东西两侧的二层营业用房永久封存，不再使用;拆除南北入口建筑并复建两层建筑以满足市场商户回迁及运营办公需求;重新规划市场消防疏散线路，增加疏散宽度及疏散出口。统筹规划电动车集中停放，在市场内部增设火灾自动报警系统、室内外消火栓系统、灭火器、自动喷水灭火系统等消防设施，同时结合现场实际情况，在市场中心区域气楼处增设消防水炮，增强消防保护措施。增建消防水池及泵房是本项目难点之一，设计期间曾有过多轮方案，例如下挖埋地、建立地上箱泵一体化设备等，均因场地空间狭小无施工条件，或造价高有舆情风险等被否决，最终结合比较决定，在新建北侧建筑二层设置消防水池(有效容积432T)、泵房以满足消防用水要求。
改造后消防设施齐全
§ 结构安全消险加固
改造前的联珠集贸市场主要有两种结构形式，市场外围墙体以框架结构为主，市场中心公共摊位上空的屋顶为大跨度轻钢结构，不同高度框架结构和轻钢结构屋顶的结合组成为一个较为复杂的混合结构，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015的相关规定进行结构鉴定后，评定联珠集贸市场内部中心区域结构安全性为Dsu级，严重影响整体承载，亟需进行修复加固。设计团队经过多番思考后决定部分拆除，部分加固改造。新建部分采用“多、高层建筑结构空间有限元分析与设计软件-SATWE”进行结构整体计算;对保留建筑加固部分的梁、柱构件采用外包型钢扩大截面、粘贴钢板或碳纤维加固补强，承重楼板采用无损切割和碳纤维包覆方式增强承载能力。对原结构混凝土出现疏松、破损、严重碳化等缺陷部位进行修复处理。对原钢结构大棚上方钢结构屋面进行加固及更换构件。加固部分采用“PKPM-5.2鉴定加固模块”进行整体计算。以使得加固后结构设计使用年限能达到40年。局部改建部分与周边现状建筑距离仅有1~3米，在结构基础设计中采用天然地基筏板基础、柱下条基、独立基础等三种基础形式相结合的方式以解决自身结构需求，同时避免与周边既有建筑基础碰撞，有效地解决了因本建筑单体功能、荷载自重不均匀导致的结构沉降等问题。三种基础形式的结合既保证了施工便利，也消除了对临近既有建筑的潜在干扰。
§ 室内外环境改造提升
由于市场运营时间较久、产权主体缺失、违章建筑杂乱无章，且使用过程中未进行维护措施，整个市场的墙面、摊位、地面等存在严重老化甚至破损的问题，导致购物环境不尽人意。设计团队进行整体梳理之后，首先为建筑外环境进行景观重构：对场地道路空间进行改造梳理，打开出入口，使建筑节奏更为有序和开放;其次将建筑内部空间环境更新改造：重新梳理建筑内部流线，规划管理公共摊位种类，建立智慧市场，提升消费者购物的舒适感。(1)高压电塔周边消险处理高压电塔被后期搭建的违章建筑围合，甚至部分建筑直接建在电塔基础上，存在诸多安全隐患。作为本次改造的重难点，如何处理电塔与建筑的关系是本次着重需要考虑的问题。由于电塔和市场皆不能迁建和拆除，改造期间区政府协调各大职能部门，经过各部门和电力公司的数次沟通及专家的反复论证，最终确定了相对折中的解决方案：与电塔贴邻部位建筑，改造时采用降低建筑层数、缩小建筑体量的方式，拉开建筑与电塔之间的距离，采用广告牌与自行车棚作为分隔线，将人流交通线进行重新梳理，减少市场与电塔之间的安全隐患。
改造前电塔与建筑混同一体
(2)屋面整体改造升级现状市场屋顶老旧，三种不同屋面都出现了不同程度的损坏，垃圾和设备混合，甚至局部区域长出杂草，增加了建筑的安全隐患。建筑屋面的整体改造出新迫在眉睫，使其焕发新的活力，获得新生。设计中对所有屋面进行整体改造升级的技术措施:1.对于钢结构坡屋面，选择沿用原屋面坡度，拆除所有钢结构檩条并更换为 C250*75*20*2.5的C型钢檩条,拆除所有钢结构屋面板并更换为双层压型金属板复合保温屋面的技术做法;2.对于钢筋混凝土平屋面，由于屋面面层破损严重，采用拆除所有面层至结构基层后重新做建筑找坡。并采用超耐候高弹丙烯酸防水涂料，具有良好的断裂延伸和拉伸强度泡水不鼓泡、粘结不脱落、日晒寿命长、低温不开裂等优点。
改造前屋面
改造后屋面
(3)保留建筑整体出新现状外墙面面层脱落，墙面裂缝，观感较差。设计时将原外墙空鼓开裂部位清除→清理干净→用WPM20湿拌水泥砂浆修补找平→刷界面剂一道→铺5厚聚合物抗裂砂浆耐碱玻纤网格布一层→刷外墙防水腻子两道后新做面层。面层拟采用防水装饰一体化涂料，其较传统外墙涂料有更耐污、超耐候、真防水及真环保的优点，另局部外墙采用埃特尼特板对外立面进行整体升级改造，提升建筑立面风貌。将对外店铺招牌纳入集贸市场建筑整体风格设计系统，从门头、外立面、灯光以及店招字体进行统一设计管理，建立对外店铺和市场室内活动的联系，增加市场对周围社区居民的吸引力。
改造前外立面
改造后外立面(4)室内改造提升改造前市场内整体墙面面层损坏严重，室内排水、通风、走电杂乱无章，市场内部摊位未按照围合式布局布置，经营户内部存储空间裸露在外，影响市场环境整洁美观;公共摊位无明显统一材质、品类、生熟、色彩区分，软硬件不完善，导致市场“脏乱差，湿腥臭”等问题显著。设计团队在升级改造过程中以动线直达，视线清晰为设计原则，重新梳理市场内部活动流线，减少拐弯抹角。改造后的集贸市场内部，首先映入眼帘的就是排布整齐的菜岛，摊位整齐划一，功能分区清晰，上面陈列着琳琅满目、五颜六色的蔬菜，东西两侧则透着白墙黛瓦、飞檐翘角的秦淮烟雨气息。地面水产区排水沟和下水道的改造，使地面不再积水，市场不再有异味，大大提升了消费者在购物过程中的舒适感。
改造前市场内部
改造后市场内部
(5)智慧化市场改造除了装修环境升级、告别“脏乱差”之外，改造设计上也应用数字化、智慧化手段实现了市场管理方式的升级，帮助运营工作实现效率提升、成本降低，客户体验优化，助力集贸市场完成智慧转型升级。市场当日交易数据、客流量、摊位数、商户数、检测数据、指导菜价、商户品类销冠、市场平面图等数据清晰地展现在智慧大屏幕上，一来让管理者能准确地、全方面地掌握市场信息，二来督促规范商户的经营行为，提高营业积极性，三来为消费者提供更放心的市场购物氛围。
§ 思考
作为一线的城市更新设计从业者，通过联珠集贸市场改建工程的全过程参与，对于城市更新项目的复杂性和多元化有了更深刻的理解和思考。既有建筑改造不可避免的是属于社会学范畴，同新建建筑相对简化的社会关系相比，老建筑中存在着盘根错节的社会矛盾。空间是这些矛盾发生的场所载体，空间重整是解决这些矛盾的手段。既有建筑改造是一个循环往复空间生产的过程，并产生出城市新的社会关系。不当的空间生产不仅不会解决社会问题，还会带来更多和更大的问题。既有建筑物的改造面临几大难点。首先就是资料的不全：由于时间久远，追根溯源，无法找到项目相关的全部资料，资料不全会阻碍建筑物改造的进展;其次是改造后新旧建筑的融合：既有公共建筑物改造分为三类，第一类属于仅对外立面进行改;第二类属于外立面及内部功能均需改造，此两种类型经过外立面升级及内部功能改造后，如何与周边建筑既融合又满足立面改造要求成为难点;第三类属于保证外立面不变的情况下仅对内部功能进行改造。改造后新旧建筑的融合会给既有公共建筑物的改造造成困难，新功能如何与旧功能衔接、新风格如何与旧建筑形成整体，均需要设计人员在改造之初就很好的考量，以满足新旧建筑的融合，打造一个好的实用的设计作品。最后因为建筑建成年代久远，新旧技术标准发生变化：如何利用现有技术结合使用功能对建成年代久远的既有公共建筑进行技术上的改造，使其达到新规范要求成为需要探讨的难点之一。
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原有建筑基础条件评估分析 |
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专业 |
分项 |
主要评估内容 |
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规划专业 |
土地性质相关 |
现状规划用地情况，既有产权情况，是否有功能改造限制。 |
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规划相关 |
项目原始规划批复相关内容，最新政策跟进，可调整程度分析。 |
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建筑专业 |
周边评估 |
大区块规划功能分析，建筑周边环境评估。包含未来可能的风险项，小区环境，包括共用出入口等等。 |
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基础资料 |
项目图纸、相关审批内容是否完整，是否在设计前需要启动图纸测绘相关工作。 |
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建设年代 |
根据建设年代分析项目改造可能遇到相关风险，包含规划申报风险、消防图审申报风险等。 |
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建筑基础分析 |
根据现状格局（平面布局、层高等）评估功能改造的可能性和改造强度。 |
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结构专业 |
是否需要结构检测 |
依据建筑年代、现有图纸资料完整性、建筑改造强度建议等内容综合评估，评估需要进行结构检测。 |
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结构形式 |
建筑结构形式分析，是否存在严重与现行规范不符的问题。 |
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加建可能性分析 |
是否具备夹层、开洞、空间格局大规模调整的可能性。 |
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暖通专业 |
规范性评估 |
消防防排烟系统相关内容与最新规范的吻合度及利旧程度分析。 |
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现状性评估 |
原采暖、空调系统状况，明确与大物业(小市政)间的界面划分及冷热源等情况。分析可利1I使用的比例或必需更换的理由。 |
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给排水专业 |
规范性评估 |
主系统与现有规范的吻合度，是否必须进行设备更新。 |
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现状性评估 |
给排水进出户总量信息，是否满足功能调整的需求？ |
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电气专业 |
规范性评估 |
消防合规性评估及需要改造的影响。 |
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现状性评估 |
项目现状总用电量研究，有可能支持改造的功能及必须增容的功能分析。 |
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除了设计前期应多次勘察现场，掌握完整的项目信息外，在设计过程中应该考虑多方制约因素，将困难变为有利条件，进行技术上的改造，达到改造后新功能与旧基础结合，实现新旧功能的过渡。要想做好一个既有建筑的改造项目是一个非常烦琐的过程，需要付出比新建项目更多的耐心与细心。作为设计人员，应该在项目前期整理好相关资料，并仔细阅读加深印象，然后多次去到现场勘查，看各个区域是否跟原有图纸能对上，是否跟资料相符，标注出不同的位置寻找相关资料去深入分析改造过程中可能带来的问题。
§ 结语
在栖霞区政府、区商务局、供销社的领导下，在建设单位、代建单位、设计单位、施工单位。监理单位的共同努力下，联珠集贸市场自2021年9月开始调研、设计，直至2022年9月开工建设，在施工过程中克服了工期紧张、疫情冲击等干扰因素，市场改造项目如期完成，并于2023年元旦顺利开业。干净整洁的内外环境、整齐划一的摊位布局、全新的购物体验得到承租户及周边居民的一致好评。多方参建单位的共同努力让燕子矶新城的居民们拎上了更加文明卫生的“菜篮子”。带着本次改造所积累的经验教训，我们将会在以后的城市更新工作中继续探寻、提高。